주택시장 안정화 아파트 공급에 대한 생각

주택시장 안정화 아파트 공급에 대한 생각

주택시장 안정화에 대한 추진배경

먼저 12.15 대책이 발표되었으며 이전 주택시장의 가격은 대체로 혼조세를 보이며 안정적인 추이를 보이고 있었습니다. 다만 상승 전환 이후에 일부 지역을 제외하고는 서울과 수도권에 과열은 지속적으로 얘기가 되었고, 실제 공급량이 부족한 부분에서 최저 금리로 인해 다각 화적인 유동성이 폭발한 셈입니다. 따라서 주택시장으로의 유입은 커질 수밖에 없는 상황이 이였고 낮은 금리는 대출에 대한 허들을 넘게 되면서 투기 수요가 따라오게 됩니다. 비규제 지역으로 번지는 투기 수요의 유입을 사전에 차단해야 하는데 실제 법인 매수가 먼저 진행되고 실제 투자금이 적은 갭 투자들이 따라오게 됩니다. 서울은 강남 3구를 비롯한 주요 지역의 오름세가 잠시 주춤했으나 이마저도 뚫어버리는 신고가 행진이 줄을 이어집니다. 개발 호재 관리가 필요한 시점에서 자칫 불안심리만 조장하는 장이 되어버렸고 선제적 대응 차원에서 정부의 개입이 이어집니다. 

대책에 따른 시장 안정전망은

서울시는 수도권에 버금가는 인구가 밀집되면서 개발호재 관리에 중점을 두는 모습입니다. 규제지역 확대가 아닌 전 지역이 규제지역으로 실제 법인 매수와 갭 투자는 사실상 어려워졌다고 볼 수 있습니다. 현금부자들은 대출없이 구매가 가능하지만 실제 취등록세 및 부대비용을 계산하면 크게 메리트가 없다는 전망입니다. 갭투자 방지 차원에서 대출과 세재개편이 빠르게 이어지고 집권 여당의 서포트 아래 법령 개정은 신속하게 이뤄지게 됩니다. 시장 전반의 불안정한 요인을 사전에 차단하면 안정화를 이룰 수 있다는 게 현 정부의 입장입니다. 또한 집 한 채를 가지고 있어도 평균 공시금액이 껑충 오르면서 종부세 양도세 등의 세금 인상과 장기보유 특별공제 요건 등에 대하여 다시 한번 가위질을 하기 시작하고 후속입법도 신속하게 진행하여 시장을 더 조이게 됩니다. 안정이란 명분으로 시장 동향을 모니터링하는 부서가 설립되고 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 할 수 있다는 강력한 의지를 보이게 됩니다.

규제지역의 효력은

투기과열지구 및 조정대상으로 선정된 신규 조정지역들은 강화된 요건 규정에 적용을 받게 됩니다. 따라서 신규택지지구의 아파트를 분양받고자 하는 분들은 입주자 모집공고 승인 신청, 소유권 이전등기 시까지는 분양권의 전매가 불가하게 됩니다. 기준일에 승인 신청이 끝난 단지는 전매제한 기간 종료까지 1회에 한해 전매가 가능한 것인데, 보통 6개월 이후에 딱 한 번만 전매가 가능하고 매수자는 그 이후에 전매를 할 수 업게 됩니다. 예전처럼 여러 개 분양권을 구매하여 매도차익을 얻기에는 힘든 구조가 되었습니다. 이 방향은 좋은 방향으로 생각되는 게 실제 분양권의 소유주가 여러 번 바뀌다 보면 위험성도 생기고 또한 프리미엄의 거품 상승으로 마지막 실거주자에게 피해가 가는 방향이기 때문에 어느 정도 시장 안정에 도움이 된다고 생각합니다.

공공재 개발 추진은

정부의 방침은 공공재개발 지분 적립형 주택 등 서울에서도 빠르게 정비 및 후보지 발굴에 힘을 쏟는 모습입니다. 하반기에 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정한다는 계획인데 이 부분은 조금 우려의 목소리도 많은 것 같습니다. 첫째로 주택공급 활성화를 위하는 명분인데 실제 토지 소유주와 조합은 LH에 대한 사전 신뢰도가 낮고 베네핏을 너무 작게 책정하지 않나 싶습니다. 수십 년 한 곳에 거주한 사람도 있을 테고 실제 농지 주인들도 있을텐데 이 분들은 팔기 싫어하는 삶도 있을테고 본인이 생각하는 가격과 정부가 제시하는 가격차이에 실망한 사람도 있을 겁니다. 이유는 간단합니다. 주변 아파트 값이 너무 올랐기 때문입니다. 실제 건설비용과 토지 비용을 다 합치면 보상비에 턱 없이 부족할 것입니다. 특히나 속도전이 필요한 보상계획은 이러한 반대로 인해 현재 공모와 후보지를 발표한 상태에서도 속도가 너무 느리다는 생각입니다. 하나의 정비구역을 예를 들어도 토지보상과 거주지 이전 그리고 터를 파고 건물을 올리기까지 최소 5년을 봅니다. 주변 환경 개선이 조금 부족하다고 생각하면 4년이면 가능할 것이라 봅니다. 그런데 주변까지 녹지를 따져서 개발하고 사람이 살만한 인프라가 생기려면 교통이 필요한데 서울은 그렇다 쳐도 다른 기타 경기 외곽지역은 아직도 교통 오지로 뉴스에서 보면 정말 출퇴근이 지옥이 따로 없습니다. 아파트만 건설한다고 해서 좋은 것도 아니고 임대만 늘려 공급 해소를 한다고 하는 것도 어불성설이 아닐까 싶습니다. 

마지막으로 개인적인 생각은

투기과열지구에 3억 원 초과 아파트를 신규 매입할 경우 전세대출 제한이 있습니다. KB시세 등으로 시세 3억 원을 초과하고 투기과열 지는구먼 규제대상이라고 합니다. 서울 평균 공시지가가 9억을 향해 달려가고 있는데 이 격차는 무엇으로 좁힐지 궁금합니다. 보증기간과 내부규정을 통해 시행하는 부분은 대출 신청 부분부터 빠르게 적용한다고 하는데 가격에 대한 부분은 너무 폭이 좁은 것 같습니다. 전세금이 2년 사이에도 3억이 오르는 지역이 수도권에서는 허다합니다. 결국 세수확보에 치중한 나머지 임대차 3 법이라는 악법이 시행되고 임차인과 임대인 모두가 피해를 보는 상황이 아닐 수 없습니다. 전세금 인상이 문제가 아니라 실제 시장의 흐름을 막고 있는 게 큰 문제입니다. 4년이면 작은 시간도 아닌데 오히려 임차인이 피해볼 수 있는 상황이 아닐까 싶습니다. 다주택자가 아니면 임차인 역시 전세로 거주를 해야 하는 상황인데 이런 식이면 전세는 없어지고 전, 월세 시장이 더 커질 것이며 그로 인한 월세 부담이 더 늘어나겠지요. 결혼을 하고 가정을 이루고 자식을 낳으려면 정착된 안정적인 생활을 해야 하는데 실제 거주로 인해 밀려나는 세대들을 보며 참으로 안타깝다고 생각됩니다.